楼市热度转向三四线 五限政策扩围在即

2017-05-19 12:40:38 来源: 百度股市通

【楼市热度转向三四线城市 调控政策正走向深化】

楼市热度似乎正从一二线城市转向三四线城市。

最新数据显示,4月份15个一二线城市房价同比涨幅全部回落,而三线城市房价同比涨幅则较3月进一步扩大。

尽管步入4、5月份,各地楼市调整政策仍在陆续推出,但分析人士指出,政策“洪峰”并未过去,调控正走向深化,未来几个月市场成交将承受较大压力,房价增速有望延续4月出现的分化走势。

一二线城市房价降温

国家统计局18日公布的全国70个大中城市房价数据显示,4月份15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。其中,上海、南京、福州、合肥等城市新房环比出现负增长。

“4月因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说。

在前期已有40多个城市收紧楼市调控的基础上,步入4、5月份,各地还在陆续出台调控政策。仅4月当月,就有超过50个城市发布了70余次调控政策,其中北京、重庆等热点城市均发布了多次。

从统计局数据来看,调控效果在4月份已开始显现:一线城市新房价格同比涨幅连续7个月回落,4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新房价格同比涨幅连续5个月回落,4月份比3月份回落1.0个百分点。

以本轮调控最为严厉的北京为例,调控效果体现得更为明显。4月份,北京新房价格同比涨幅从3月的20.6%缩窄至17.4%,环比从0.4%降至0.2%;二手房价格环比涨幅从3月的2.2%降至持平。

不过,在一二线城市房价降温的同时,三四线城市房价却呈现上涨势头。统计数据显示,4月份,三线城市新房价格同比涨幅比3月份扩大0.4个百分点。

在全国70个大中城市中,4月份新房环比涨幅前10位的分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安和韶关。这其中多数都是三四线城市。

交行金融研究中心高级研究员夏丹在接受上证报记者采访时表示,4月房价环比数据显示出一二线“低头”、三线继续向上的态势,这是差异化调控和精准化打击的结果。

中原地产市场分析师张大伟则表示,从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,预计很快在二三季度会出现环比下行的表现,三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

调控正走向深化

尽管各地楼市调控政策仍在频出,但在夏丹看来,政策“洪峰”并未过去,调控正走向深化,未来几个月市场成交将承受较大压力,房价增速有望延续4月出现的分化走势。

夏丹表示,近期一线城市主要银行纷纷上调首套房贷利率至基准水平,未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。此外,政策正引导商业银行信贷资金流向,银行按揭资源或向部分表现较好的三四线城市倾斜,这将有利于其成交在年内保持相对稳增态势。

“后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,整体市场的调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。”张大伟分析说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也预计,随着政策效应的继续释放,预计5、6月份全国房价增幅将会继续收窄。部分三线城市房价增幅明显大于一二线城市,后续三线城市或需要继续强化政策管控的力度。

【非重点调控城市引涨4月房价 楼市五限政策扩围在即】

18日,国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。其中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中,26个城市房价环比涨幅超过1%,3个城市涨幅超2%。

业内人士表示,楼市从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,进入了“五限”时代。截至目前,楼市仍处于拉锯状态,在楼市预期未有根本改变的背景下,预计后续调控政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,直至楼市整体企稳。

分化 热点城市降温驱使投资外溢

统计局公布的最新数据显示,4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增幅为0.73%,依然保持高位,但15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。

其中,合肥降幅最为明显,同比下调7.4个百分点,厦门同比下降6.6个百分点,南京降5.5个百分点,上海、杭州也分别下调4.4%和3.5%。环比方面,5个城市涨幅有所回落。其中,上海、南京、福州环比下调1%,合肥环比下调2%,天津下调3%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用,4月,15个城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落,环比方面,9个城市新建商品住宅价格下降或持平。

从70城数据来看,有30城新建商品住宅价格同比涨幅回落。其中,回落城市中有23个为一二线城市。

刘建伟表示,初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月比3月回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月比3月回落1个百分点;从环比看,4月70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,在楼市深度调控下,4月房价变动明显分化。其中,全面进入调控周期的一二线城市,房价涨幅明显收窄。整体表现为,一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。

事实上,除广州上涨1.4%外,4月房价涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。统计局数据显示,70大中城市中,62个城市环比上涨,其中,26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

对此,张大伟解释称,热点城市调控全线加码,投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。

4月房地产成交量也同样出现了分化趋势。其中,四个一线城市成交面积环比下滑31%,其中,广州环比降幅为47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二线城市方面,城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象,环比上升13%,同比亦上涨16%。

警惕 土地市场升温投资热情不减

事实上,三线城市集体大幅度上涨的根本原因在于购房者投资热情未减。调控措施多着眼于“限”,虽然抑制了成交,但未能从根本上抑制购房投资需求。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示,在需求外溢、投机心理难平的同时,供求不均加剧了楼市拉锯战。

CRIC研究中心数据显示,受限价政策影响,热点城市严控预售证审批,新增供应量仍处低位,29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%,供应持续偏紧的局面并未有所好转,其中,有13个城市新增供应量环比上升,占44.8%。但从同比来看,29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应量上涨。

具体来看,一线城市环比下降13%,同比更是锐减54%,上海、深圳连续两月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三线城市环比微降4%,重庆、郑州等城市供应量显著提升,环比涨幅超70%,厦门、福州供应量降至历史低位,不足5万平方米,环比跌幅均在90%左右。

在楼市高强度调控下,与楼市供求持续低迷相对应,土拍热度仍在继续。CRIC数据显示,尽管土地市场成交量连续四个月走低,平均溢价率也较3月有所下降,但成交均价环比依然大涨20%,一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈,另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

杨科伟表示,从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出,房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势,再创两年以来新高,这体现了房企对后市预期的看好。

张大伟也同意上述观点,他认为,供应不足导致买卖市场供需悬殊。过去两年,楼市整体资金流入明显,但从土地供应角度看,2016年的土地供应,一二线城市明显偏少,一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平方米,二线城市只有42559万平方米,剔除其中的大量配套建设,实际供应的纯住宅面积远不够消化量。

预判 调控高压不减扩围在即

针对不断上涨的房价,三四线城市也相继采取措施为市场降温。

统计局发布数据的当天,4月涨幅第一名的唐山便发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,指出对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在以上范围内向其售房。

15日,开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求在开封市区内购买的新建住房,取得不动产权证满3年方可转让;原则上,新房半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

此外,海南琼中、保亭县也分别表示,在该县范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房;在该县范围内,暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房;禁止期房转让和限制现房转让等。

调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。中原地产研究中心统计,去年9月底以来,各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项,房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地,再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。

张大伟表示,目前楼市的减法已经做到极致,从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,楼市进入了五限时代。从本轮政策来看,调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。因此,在整体市场热度从过去一二线转移到三四线城市的背景下,预计调控将继续向更低层次扩围,调控的城市数量也将继续增加,调控内容也将更加严格。

【4月份一线城市房价环跌2.8% 专家称7月份或降温明显】

昨日,国家统计局公布数据显示,4月份70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,31个城市环比下降或涨幅回落。

“全国已经有超过20个城市‘限售’,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点。在4月份市场从高位被抑制有所‘退烧’后,6月份市场将继续‘退烧’,预计在7月份至8月份房地产市场降温会比较明显。”中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》记者。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,4月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅回落,回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。

刘建伟表示,初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月份比3月份回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月份比3月份回落1个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。

数据显示,4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。

张大伟认为,4月份楼市成交分化明显,一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。一线城市成交面积环比下滑31%,广州环比降幅为47%。

张大伟表示,2017年的政策调整可谓范围最广,密度最大,除一线和二线热点城市调控再升级外,周边及热点三线和四线城市也纷纷出台联动政策,前5个月,共计有60个地级以上城市和超过30个县市出台调控政策,累计发布调控政策超过160余次。

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